朱云飞:海派物业最讲究的是工匠精神
本文摘要:2021物业企业「服务力中国行」已经开启,该系列活动以物业行业进步为契机,以物业企业服务力为探讨方向,聚焦物业地区进步与深耕,搭建行业全新交流互通平台,致力于与广大物业

2021物业企业「服务力中国行」已经开启,该系列活动以物业行业进步为契机,以物业企业服务力为探讨方向,聚焦物业地区进步与深耕,搭建行业全新交流互通平台,致力于与广大物业同仁一块推进中国物业服务力水平提高。

「服务力中国行」汇集来自政府、协会、物企、科技、房产等范围的大咖嘉宾,一块推荐他们对物业地区深耕的前沿考虑与实操经验。

本期嘉宾

上实服务董事长、总经理?朱云飞

平台笔记

以下为平台选录

我讲的课题是“怎么样提高商办物业的价值”。目前中国50%以上的高档办公楼物业都是五大行负责的,但,愈加多的央企、国企,包括自建的头部企业正开始进入到商办物业管理。

商业物业管理是商办物业运营的价值加速器,打造和提高商办物业价值是商办物业进步要紧的帮助。商办物业到底跟整个商办运营有哪些关系呢?第一个是提高品牌价值;比如,五大行的品牌就可以更好地提高出租率。第二个是增强筹资能力;由于物业可以提高写字楼的品质。第三个是扩大企业的现金流;第四个是物业有一些延伸服务,可以达成常常性的回报。第五个是有益于企业的连锁和跨区域进步。

大家曾做过一个数据评估,目前商业物业管理原因对楼宇价值的提高比率已经达到20-30%,这对商用楼的估值、筹资、公募基金等资产管理逻辑会产生很大的影响。

对于商办物业的特质,可以用“五高中一年级大”来形容:环境品质及舒适性需要高,设施设施维护专业度高,综合服务人性化需要高,安全、消防管理需要高,交通便捷性需要高,顾客群体综合性强且流量大。

商办物业的合同模式,大多数使用酬金制。主要的经营模式有前期顾问、全委、联合物管、单一服务;目前还有一种模式是“运管和物业一体化”,这个模式是大家一直在寻求的管理模式。目前上海的不少企业已经开始做商业运营管理和物业管理一体化,这种模式的合同价值更高,当然困难程度系数也更大。

物业管理的核心价值,第一个是“保值增值”。第二个是“舒适可持续”,可持续管理、绿色安全是商业管理的一个方向,绿色可以减少本钱。第三个是“7S品质”。第四个是“革新延伸”。小区的服务模块,目前不少头部服务企业都在做;但,商办这一块极少有企业推出比较健全的管理模块。这一方面包括大家说的“延伸服务”,极少有人研究商办物业的多经服务。比如,打车公司想把微信二维码贴在大家所管理的办公楼门口,客户打一次车有几角钱可以分给物业公司,这种延伸服务和社区场景服务是两种定义。有时,顾客会提出不少革新需要,对于这部分需要,大家能不能通过网络化或新的生态圈去做?这是国内每一家做商办管理的企业都需要考虑的问题。

怎么样提升商办物业的管理价值?第一是延伸服务,第二是服务力,第三是7S管理,第四是绿色运营,最后是与资产管理对接。

对于延伸服务,这是一些大家目前在做的事情。有一些其实跟社区的逻辑差不多,只不过空间和顾客群不同。比如,大家与公证处的合作,一些企业在法律上需要公证,大家可以把有关资源对接过去,这个是跟社区不同的地方。除此之外,还有筹资方面的。比如,大家和一些企业(尤其是入驻在零散办公楼的中小微型企业或者外部企业)在聊的时候,发现他们对上海的税收、金融、审计等政策都不太知道,这个时候他们总是会找到物业公司,咨询有没如此的资源可以对接。这个其实就是企业做地区深耕的优势,对当地的政策比较熟知。

对于服务力,克而瑞物管提出的“服务力”模型,我一直在关注这个定义。企业持续革新性地满足顾客需要的能力是比较要紧的,持续革新就像社区的延伸服务、办公的延伸服务等等。我感觉做服务力还是要把我们的基础打牢。从公司来讲,大家还是要持续做品质管理,把基础扎牢,大家整个体系是依据中国水平协会和上海水平协会的需要来做的。海派物业其实最讲究的是“工匠精神”。上海的物业公司,尤其是国企、标杆企业,到他们的机房中就可以看出和新企业有哪些不同。

对于7S管理,这是大家在5S基础上做出来的。5S是日文音译过来的,后来大家去日本交流之后加了两个S,就成了目前的7S。7S已经在大家企业内部进行了广泛宣传与落实。

对于绿色运营,目前不少甲方都会问写字楼有没做LEED、WELL认证,这种认证对整个写字楼物业品质的提高是有非常大用途的。不仅能够提高效能、提升管理水平,而且通过第三方的评估对商办物业也是一种赋能。除此之外,到2030年,中国的碳排放指数要达到最高峰,2060年需要要中和。建筑是目前碳排放最大的四个行业之一,目前小区需要装配式建筑最低达到20%,所以绿色运营的重任就落在了物业身上。这会对将来整个运营市场带来比较根本性的改变。

对于资产管理,融、投、管、退其实是一个逻辑,办公楼和物业企业的逻辑跟社区不同,假如你做不好,就把你换掉了;或者在项目“退”的时候,新的业主方不肯定用你。物业与这个的主要交集是运营管理和物业管理。目前,一些甲方会需要大家参加前期的投标会,包括资产改造、设施选型、运营前置等,这部分都是对物业公司专业性的认同。在运营稳定将来,商办物业的风险其实非常大,业主方可以随时解约。商办物业就是单一业主,换不换团队,是由资本决定的。

今年又推出了REITs。REITs是一款商品,通过募集社会上资金投入人的钱,来塑造某个写字楼,从而产生价值。NOI控制越好,本钱效应越好,管理的写字楼越好,将来的估值就会越大。资本改良计划大家都会碰到:改造成本是否应该花?花在哪儿?如何最合理?如何得到NOI的最佳化?这就考验团队的专业能力了。这时,物管团队和资管团队就会有很大的碰撞。概要来讲,REITs可以赋能盘活存量资产,提高商业价值,复兴城市文化,激起消费能力,帮助经济进步,获得资金投入回报。

最后,用一句话作为结束语:服务共享、无界协作,践行绿色使命,帮助商办物业提高价值。

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